Loyer loi Pinel : comment se fait le calcul du loyer ?

Plusieurs lois régissent l’investissement immobilier locatif. La plus connue est la loi Pinel, elle englobe tout ce qui concerne l’immobilier locatif, y compris le calcul du loyer.

En quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de cerner l’investissement immobilier locatif et de le structurer. Elle réduit les impôts et permet aux propriétaires de l’immobilier de faire des économies sur le long terme.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut répondre à quelques conditions bien définies.

La loi n’est valable qu’au niveau de quelques zones de la France, où la demande est supérieure aux offres de location. Les zones sont classées par ordre de déséquilibre décroissant et sont désignées par des lettres. Elles concernent les villes suivantes :

La zone A bis

C’est la zone où la demande est très importante et où il y a un manque de loyer. Elle concerne uniquement l’Île de France, c’est-à-dire Paris et les 76 communes à proximité.

La zone A

Elle comprend les communes où le loyer est élevé. Elle concerne l’agglomération de Paris, et les départements de Ain, Alpes Maritimes, Bouches du Rhône, Corse du sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute-Savoie, Seine et Marne, Yvelines, Var, Essonne, Hauts de Seine, Val de Marne et Val d’Oise.

La zone b1

Elle concerne les régions où la demande est importante. Elle regroupe quelques grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne (non incluse dans les zones précédentes) et les départements d’Outre-Mer.

La zone B2

Cette zone géographique concerne les centres villes de certaines agglomérations, la grande couronne de Paris (parties non comprises dans les zones A bis, A et B1) et d’autres communes.

À partir de 2020, La zone B2 n’est plus éligible à la loi Pinel.

La zone C

Elle concerne les autres villes et départements du territoire français, non incluses dans les autres zones. La zone C n’est pas éligible à la loi Pinel.

Les plafonds du loyer en loi Pinel

Les plafonds de loyer sont fixés par décret au mètre carré par le dispositif Pinel. Ils permettent de limiter le prix des loyers. Ils sont inférieurs de 10 % par rapport au prix du marché.

Le loyer change en fonction de la zone, le lieu et l’état du logement. Les plafonds de loyer de l’année 2020 selon les zones sont :

• La zone A bis : 17,43 €;/m2 ;
• la zone A : 12,95 €;/m2 ;
• la zone B1 : 10,44 €;/m2 ;
• la zone B2 : 9,07 €;/m2 (mais cette zone n’est plus éligible).

Certaines exceptions peuvent être appliquées sur les plafonds de loyer selon le marché locatif de la région. Quelques villes de la région parisienne de la zone A bis, ont un plafond de loyer de

14,81 €;/m2.

Le loyer maximal est fixé par zone. Pour connaitre les plafonds de loyer d’une zone précise, il faut consulter les décrets concernant la zone en question.

Le calcul du loyer en loi Pinel

Le calcul du loyer en loi Pinel se fait par des experts. Il est renouvelé à chaque fin d’année pour être en cohérence avec le marché locatif de la zone concernée.

Pour calculer le loyer en loi Pinel, il faut prendre en comptes les facteurs suivants :

• La surface utile du logement (S) ;
• le coefficient multiplicateur ;
• le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement.

Ces facteurs sont multipliés entre eux pour avoir le loyer final du bien. La formule de calcul correspond donc à : “S x le coefficient multiplicateur x le plafond de loyer de la zone”.

La surface utile correspond à la surface habitable du logement avec en plus, la moitié de la surface des annexes hors terrasses (balcons, caves, vérandas…). Elle est calculée en m2.

Le coefficient multiplicateur s’applique en fonction de la surface du logement. Il est toujours arrondi à la décimale.

Sa formule correspond à 0,7 + 19/S (surface utile).

La formule de calcul du loyer est à ces conditions, égale à : “S (m2) x (0,7 + 19/S) x le plafond de loyer de la région (€;/m2).